買房買屋心得|公寓、大樓、華廈、預售屋、重劃區該如何選?

爆肝最近想要換屋所以在這半年看了近50間的房子,從新屋、大樓、公寓到重劃區建案等,就來跟大家分享一下看屋買房的心得,讓有需要的人可以好好的參考一下。

那到底買房要怎麼選呢?猶如標題列出的公寓、大樓、華廈、預售屋、重劃區等,都是很多人會看屋的選擇範圍,當然在選擇上各有利弊,尤其是爆肝現在住的算是大坪數的電梯大樓社區,要重新換屋在選擇上就會考慮更多。

 

華廈、大樓、預售屋和重劃區的選擇

如果跟爆肝一樣在家時間不穩定,無法在家等待郵差按鈴、無法追趕垃圾車的,那你一定會想要有大樓的便利性,古早的大樓公設只有中庭、電梯等,現代的還有健身房、交誼廳等設備,但令人會喜愛的是有電梯、24小時的管理員/保全警衛幫忙收發包裹、24小時可以倒垃圾回收的場所。

以上的差別就在於公設比與整體的環境規劃。

大樓分成華廈與社區,華廈簡單來說就是有電梯的公寓,房子幾乎是實質坪數卻有電梯,有些還有上班制的管理員與垃圾收置場所。

現在大家看的房子幾乎是社區型大樓,這裡又分成了預售屋、單一建案,或是重劃區。

預售屋購入的優缺點

優點:可以在購入的時候將不需要的備品與隔間折回房價,讓房屋建成的時候不用因為裝潢又因為打掉隔間而造成浪費。

缺點:在蓋的時候就開始付款,也就是你買入後,要等1~3年才能拿到房子,這中間也要避免建商跑掉,或者建材可能不對應等問題。

單一建案及重劃區的選擇

目前大台北地區的房子選擇有三大區塊,南港三鐵共構重劃區、奇岩重劃區和遠雄左岸。

為何要選重劃區?

買房子其實預算夠,內部都可以輕易的改成符合自己舒適的需求,但是最難買的是周邊的環境。




 

遠雄左岸造鎮重劃區

為何爆肝會覺得造鎮計畫的重劃區比較特別,又相對推薦呢?

以重劃區來看其實房價都差不多,但是看了幾個建案裡頭的建材差很大,先來簡單的介紹遠雄左岸造鎮的優點。

一、同一建商,建築的品質一致,並且請的是李祖原設計師做整體規劃,還有袁宗南做照明設計,另外聘請澳洲UAP公共藝術顧問設計重劃區的裝置藝術品。

二、整體重劃區規劃近1/3建地、2/3 綠地美化,除了河濱公園以外,在整體區域還有規劃風、水、綠、光等四座公園,在中原街1.2公里長的道路種植樟樹,並且根據12節氣設置不同花卉主題。

三、建案一致,建物退縮8-12米保留道路面積、寬闊適宜的大棟距,社區總體營造規劃。

四、打造智慧生活,這就是造鎮的特點,在建設時已經在地底下埋入光纖網路、電纜電線地下化,全區街道設置高解析監視設備還有iCall求助系統,可以連接遠雄左岸的iCenter區域聯防中心,如遇意外時可以緊急求救;以及每戶的智慧家庭系統(可以呼叫電梯、遠端遙控開關空調等功能)。

五、交通機能,整體的遠雄左岸涵蓋了環狀捷運線的三個捷運站(中原、橋和、中和),並且有規劃社區到捷運站的接駁車,另外也在區域內還有設置3座U-bike的租借站。

六、保固部分,遠雄特有的5525三大保固,防水保固5年、地壁磚保固5年、結構保固25年。

 

台灣是地震頻繁區,因此避震等級也要看,但重劃區多建案的制震等級就很不一,問到的有不清楚到防震5級的都有,地基多深與打入地基使用的建材就有區別了,要穩固就至少打到卵礫層,所以建案要去看地基也是重點。

遠雄左岸用就是航太制震,可以達到六級的制震效果,光看一旁的地震模擬就很有感。




 

看房子的時候,千萬不要嫌麻煩,每一個步驟都要問清楚,包含的有地基材料、樓層隔版高度、隔音牆有無使用、防火規格等。

尤其是樓層隔版,1518公分以及使用的建材,差別在樓上跳舞你要不要跟著shake your body

 

當時在參觀時,看到這一面牆還沒有什麼感覺,實際參觀成屋時,就會覺得這也太方便了吧!房間燈光、電梯等都可以控制,還可以連接美食外送服務。

 

你家有裝濾水器和空氣清淨機嗎?

遠雄左岸最大不同就是在房子水源的源頭裝置濾水器以及室內環境感知器(全熱交換器、空氣品質偵測器),在源頭就已經有濾水器,家家戶戶就不用在額外購置淨水設備,另外針對房子內部濕度、溫度、二氧化碳濃度監測,可連動全熱交換器引入新鮮空氣,除了可以減少空調負荷,從源頭就能透過濾網讓空氣保持清新,買房時不用再考慮濾水器與空氣清淨機。

 

相信大家都不是摩登原始人,應該都會用到電。

所以你還要問一個重點,電箱配置的是幾安培的電?

怎麼換算呢?電鍋、咖啡機、微波爐、吹風機都是1500W的吃電怪獸,安培換算就是W/110伏特,1500W會用掉13.63安培,所以你家的安全電量要在60安培以上才安全,除非你的電器很少,像阿嬤時代除了電燈、電風扇都是用瓦斯的。




當然像遠雄左岸還有緊急用電的是最好的,畢竟你也不希望打報告打到一半就停電了。

 

人家講的是一回事,看房子要看建商是否真的有將這些設備都規劃在房間內,而不是你要加購選配。

 

另外每一家附的家電都不同,因此你也要看原始未裝潢附的廚房是哪些,哪個品牌?可不可以不裝折價。

 

洗手臺、蒸烤箱、瓦斯爐臺、系統廚具,這些都是房子在購買時,很多建商就會贈送的部份。

 

衛浴也是,但衛浴要問的細項也很多。

一、洗手臺、淋浴間、馬桶,有無含拉門、櫥櫃?




二、防水做到哪?以後裝潢方便打掉嗎?

若你是買大坪數有兩間浴室要打成一間,很多細節就要問清楚,尤其是光馬桶的品牌價差也差蠻大的。

 

看完原始屋況與配件後,可能一時間不清楚如何規劃,這時候就可以針對該建案提供的坪數,例如22/44/49 等,都來看看選擇符合你需求的空間。

參考裝潢後的展示屋就可以帶給你規劃的靈感,至少你要請設計師來討論也比較有方向。

 

連看了三間不同房型的實品屋,好的格局搭配裝潢設計下,突然就會覺得小坪數住起來空間感也是很足夠的,果然透過設計手法可以讓空間感變的更有感。

 

當然大坪數在規劃上來講,那就真的是再舒適不過了,尤其是客廳和廚房又是打通的狀態,視野上更為寬敞。




 

這時候也可以試著打開陽台,感覺一下隔音窗的效果,另外要確認這麼大的隔音窗是附的嗎?選配又要多個好幾萬你知道的,尤其是旁邊還在敲敲打打,坐在實品屋感受一下環境以及隔音的效果,就能知道未來你家的寧靜度及氛圍了。

 

不得說這個智慧面板真的是很符合現代生活阿!

 

光是這個燈光效果都令人驚艷了!

 

遠雄左岸可不是講講,走出陽台這河岸景觀真的是讓人心曠神怡。

 

就算不是河岸第一排,也可以看一下棟距規劃帶來的舒適感,你總不想窗戶打開就看到隔壁在做什麼吧!




 

在比較近的棟距,也盡量做到最低干擾的的距離。

 

這次在遠雄左岸看了三個建案,分享一下心得。

遠雄悅河

107+2間店面,以水岸第一排為主打,一層六戶坪數是22/44/49,兩部電梯、雙逃生梯,公設比為33%,停車位為一戶一車佔比10坪,公設涵蓋了健身房、烤肉區、交誼廳、閱覽室等。

遠雄CASA: 

3415坪基地,主打遠雄在這裡的最後一塊做小坪數規劃的建案,同時也是離捷運站和左岸橋最近的一個基地,總共3棟,公設比:34%,特色為棟與棟之間的三樓相連接的一個500多坪的空中花園。一層8戶規劃坪數為26/29/32/38/47坪,總共:470戶住家,20戶店面,一層有三部電梯,雙逃生梯,停車位一樣一戶一車位。比較特別的是房屋座向為很多人想要的座北朝南帝王座向。

遠雄和光: 

B2~3樓是停車場,提升了地下室停車的通風、安全性等問題。大廳崗石外觀,12米凱旋門,跳脫小坪數的感覺。住戶234戶、店鋪8戶,一樣為一戶一車位,分AB兩棟,每棟一層6戶,三部電梯,包含一部17人承載貨梯和兩部15人客梯。規劃38坪,部分戶別可以看到河岸、棟距較近,公設比34%,坡道平面車位235萬,特色:單純、格局佳、價格在區域裡具有優勢。基座相連部分有四層樓高,這種設計抗震度較佳。

 

其實有空多看看房子除了累積經驗值,另外也能賺到下午茶(大誤

跟業務聊天就是這樣的場景啦~




題外話,遠雄的建案都是由遠雄正式的員工來銷售,並不是外聘的,所以未來需要服務時,不會有找不到銷售員的狀態。

 

另外有些建案看完給的是紙袋,有的則是購物袋,也是不錯的伴手禮啦~

 

好的,講完大樓就來講公寓,公寓要看什麼呢?

買公寓的好處就是實質的坪數,還有土地持分比高,30坪的公寓依照樓數,就有8~10坪的土地持有坪數,但是缺點就是沒有管理員,要去追垃圾車,另外就是房子維護問題。

一開始就有說買屋難買好環境,因此買公寓要先看梯間,梯間堆的亂七八糟、髒亂、窗旁一堆壁癌,代表你的鄰居不太管事,未來維修就是大麻煩,然後樓梯的間距好不好走也是問題,你都要爬樓梯了,又窄又難走,不就找自己麻煩嗎?

 

如果你買的是頂樓,代表你另外附贈屋頂,好處是有多出來的空間,若房子1995年前的房子頂樓加蓋都緩拆,所以買頂樓若是有鐵皮加蓋,除了有多一個空間的好處,另外至少防水沒有問題。

若沒有加蓋的部分,要看的就是需不需要大整修防水的部分。

另外買幾樓好呢?

一樓當然是最好的,因為可以做店面的可能性所以也最貴。二樓雖然也不錯,但老舊公寓所有的管線都是在二樓做轉彎,因此上面住戶亂來,你家馬桶就會淹大水,三樓逃過管線轉彎與高價變成是稀有案件,三樓以上就是要多考慮防水的部分。




 

另外,最好公寓也不要看有貼壁紙的,因為包起來的看不到,買下來拆裝也許會中頭獎。

而公寓基本都是有年代的,有無天然瓦斯管線,電線安培數可能都在50安培下,地板、牆壁、衛浴都要砍掉重練,也就是說重新拉皮加裝潢跑不掉,因此找一個格局方正、環境喜歡的會變成購屋的重點。

 

買屋的頭期款要準備多少呢?

一般購屋貸款成數約7~8成,買屋扣除貸款成數就是自備款之一,另外因為裝潢各有所需,所以30~300萬裝潢費用也是自備款的範圍,買房若是找仲介有個1~2%的仲介費(1000萬房子就是10~20萬),加上代書費、規費等,最好準備30萬。

所以你的頭期款就是房屋貸款的兩成+裝潢家具等抓個100萬+代書、新屋管理費等,以1000萬的房子,抓個350萬是差不多的。

然後,千萬別覺得買屋就會被套牢之類的,換個角度也是另外的儲蓄概念,講白點沒房貸壓力,這些錢也是手牽手的跟著別人走阿~~~

 

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